¿Puedo vender una casa heredada sin escrituras en México?

¿Puedo vender una casa heredada sin escrituras en México?

La respuesta corta es: no directamente. En México, para poder vender una casa heredada sin escrituras, primero debes regularizar la situación legal del inmueble. No es posible celebrar una compraventa válida ante notario si la propiedad no está debidamente escriturada a nombre del vendedor. Sin embargo, esto no significa que estés atrapado: existen trámites legales concretos que te permiten primero obtener el reconocimiento legal de tu derecho sobre la propiedad y, después, venderla sin problema. A continuación te explicamos paso a paso cómo lograrlo.

¿Por qué no se puede vender una casa heredada sin escrituras directamente?

En México, la propiedad inmueble se rige principalmente por el Código Civil Federal y los códigos civiles de cada estado, incluyendo el Código Civil del Estado de Chihuahua. Para que una compraventa de inmueble sea válida y oponible ante terceros, debe cumplir dos requisitos fundamentales:

• Constar en escritura pública otorgada ante notario.
• Inscribirse en el Registro Público de la Propiedad del municipio correspondiente (por ejemplo, en Chihuahua capital, Ciudad Juárez o Delicias).

Si una propiedad fue heredada pero nunca se escrituró a nombre del heredero, legalmente el inmueble sigue apareciendo a nombre del fallecido en el Registro Público. Ningún notario puede formalizar una compraventa sobre una propiedad que, en papel, todavía pertenece a una persona que ya no existe jurídicamente como titular activo.

¿Qué trámites necesitas hacer antes de vender?

El camino legal tiene etapas claras. Dependiendo de tu situación específica, el proceso puede variar, pero en términos generales deberás transitar por los siguientes pasos:

1. Tramitar la sucesión del inmueble

Si el fallecido dejó testamento, el proceso es más ágil. Si no dejó testamento, se llama sucesión intestamentaria y es un poco más largo, pero igual de válido. La sucesión puede tramitarse de dos formas:

• Vía notarial: Cuando todos los herederos son mayores de edad, están de acuerdo y no hay menores de edad ni personas en situación de interdicción involucradas. En Chihuahua, esto puede hacerse ante cualquier notario público del estado. Es el camino más rápido.
• Vía judicial: Cuando hay conflicto entre herederos, algún heredero es menor de edad, o simplemente se prefiere la intervención de un juez. Se tramita ante un Juzgado Civil.

El resultado de la sucesión es la adjudicación de bienes hereditarios, que es el documento legal que reconoce oficialmente que el inmueble pertenece al heredero o herederos.

2. Escriturar el inmueble a tu nombre

Una vez tramitada la sucesión y obtenida la adjudicación, el notario elabora las escrituras de adjudicación. Este documento se inscribe en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio del municipio donde se ubica el inmueble, dejando todo en regla.

En este momento, el inmueble ya aparece legalmente a tu nombre y estás en posibilidad legal de venderlo.

3. Regularizar la escritura original si no existe

En muchos casos en el norte de México, especialmente en zonas de crecimiento irregular de ciudades como Juárez o Chihuahua, el inmueble heredado ni siquiera tiene escrituras desde su origen. Es decir, nunca fue escriturado, ni por quien originalmente lo habitó ni por los herederos. En estos casos, el proceso incluye también regularizar la propiedad desde cero, lo cual puede hacerse a través de:

• Infonavit o Sedatu, si se trata de inmuebles con créditos pendientes o en colonias de interés social.
• CORETT o programas de regularización municipal, si el terreno es de origen ejidal o irregular.
• Prescripción adquisitiva (usucapión), si se ha habitado el inmueble de forma pública, pacífica y continua durante más de 5 años (con justo título) o 10 años (sin justo título), conforme al Código Civil de Chihuahua.

¿Qué documentos necesitas para iniciar el proceso?

Dependiendo del caso, el abogado o notario que te asesore te pedirá distintos documentos. En términos generales, los más comunes son:

• Acta de defunción del o la causante (la persona que falleció).
• Testamento, si existe, o acta de nacimiento que acredite el parentesco (en sucesión intestamentaria).
• Identificación oficial del heredero o herederos.
• Escritura original del inmueble, si existe, o cualquier documento que acredite la posesión (contratos de compraventa privados, recibos de agua, predial, etc.).
• Boleta predial al corriente de pago.
• RFC del heredero.
• Actas de nacimiento de todos los herederos para acreditar el vínculo familiar.

¿Cuánto tiempo tarda y cuánto cuesta?

Tiempos estimados

El proceso puede variar considerablemente según la complejidad del caso:

• Sucesión notarial sin conflictos: Entre 2 y 6 meses aproximadamente.
• Sucesión judicial: De 6 meses a más de un año, dependiendo del juzgado y la carga de trabajo.
• Regularización de predio sin escrituras: Puede extenderse de 1 a 3 años si involucra trámites ante dependencias como Sedatu o procesos de prescripción adquisitiva.

Costos aproximados

Los honorarios notariales y de abogado dependen del valor del inmueble y del municipio. En Chihuahua, los aranceles notariales están regulados por la Ley del Notariado del Estado de Chihuahua. De forma orientativa:

• Honorarios notariales para una sucesión y adjudicación: desde $8,000 hasta $30,000 pesos o más, según el valor catastral del inmueble.
• Honorarios del abogado en juicio sucesorio: variables, generalmente un porcentaje del valor del bien o una cuota fija acordada.
• Impuestos y derechos de registro: ISR, derechos de Registro Público, entre otros.

Consulta directamente con un abogado o notario para obtener un presupuesto preciso según tu situación.

¿Puedo vender la casa mientras tramito la sucesión?

Técnicamente, algunos notarios permiten realizar la compraventa de manera simultánea a la adjudicación hereditaria, siempre que todo el proceso esté muy avanzado y los herederos estén completamente de acuerdo. Esto se conoce como una escritura de adjudicación y compraventa en un solo instrumento. Sin embargo, no todos los notarios lo aceptan y requiere que la sucesión esté prácticamente concluida.

Lo más recomendable es no comprometerte a vender hasta tener la escritura de adjudicación debidamente inscrita en el Registro Público.

¿Qué pasa con los impuestos al heredar y vender?

Cuando se adjudica un inmueble por herencia, generalmente no se paga Impuesto Sobre la Renta (ISR) en ese momento, ya que la herencia está exenta conforme al artículo 93, fracción XXII de la Ley del ISR. Sin embargo, al momento de vender el inmueble heredado, sí puede generarse un ISR sobre la ganancia obtenida (la diferencia entre el valor de adquisición y el precio de venta). Es importante que un contador o abogado fiscal revise tu caso para que aproveches las deducciones a las que tienes derecho.

Consejos prácticos antes de iniciar el trámite

• Habla con todos los herederos desde el principio. Los conflictos entre herederos son la principal causa de que los procesos sucesorios se alarguen y se encarezcan.
• Busca asesoría legal antes de firmar cualquier contrato privado de compraventa. Algunos compradores te pedirán firmar documentos antes de que esté regularizado el inmueble, lo cual puede complicar el proceso.
• Revisa si el inmueble tiene adeudos de predial, agua o algún gravamen (hipoteca, embargo) inscrito en el Registro Público. Estos deben resolverse antes de vender.
• No confundas posesión con propiedad. Que hayas vivido en la casa por años no te convierte automáticamente en propietario legal hasta que se completen los trámites correspondientes.

Conclusión: sí es posible, pero requiere el proceso correcto

Aunque no es posible vender una casa heredada sin escrituras en México de manera directa, sí existe un camino legal claro para lograrlo. El proceso implica regularizar la sucesión, obtener la escritura de adjudicación a tu nombre y, entonces, proceder con la venta. Si bien puede tomar tiempo y recursos, hacerlo correctamente te protege legalmente a ti como vendedor y al comprador, y evita problemas futuros con el SAT, el Registro Público o con otros posibles herederos. En estados como Chihuahua, donde existe una gran cantidad de inmuebles sin escrituras en colonias populares o zonas de crecimiento reciente, este tipo de trámites son más comunes de lo que parece, y los notarios y abogados especializados en derecho civil los manejan con regularidad.